Структура об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ): правовий аналіз органів управління
No Thumbnail Available
Files
Date
2026
Journal Title
Journal ISSN
Volume Title
Publisher
Громадська наукова організація «Всеукраїнська Асамблея докторів наук із державного управління»
Abstract
Стаття присвячена комплексному правовому аналізу структури об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) як форми житлового самоврядування. Основна увага зосереджена на визначенні правової природи, функціонального призначення та взаємозв’язків між органами управління ОСББ, до яких належать загальні збори співвласників, правління, голова правління, ревізійна комісія та управитель.
Здійснено систематизовану реконструкцію внутрішньої архітектоніки управлінських повноважень та їх нормативного закріплення в законодавстві України і статутних документах.
Окремо досліджено особливості делегування, представництва, підзвітності, процесуального оформлення рішень, а також юридичну легітимність діяльності кожного з органів.
У центрі аналізу перебуває питання відповідності чинної структури ОСББ принципам ефективного, прозорого й підконтрольного управління. Зокрема, обґрунтовано, що за відсутності чіткої регламентації функцій і процедур діяльності органів, відбувається деформація житлового самоврядування: голова правління узурпує функції колегіального органу, ревізійна комісія втрачає незалежність, управитель виходить за межі делегованих повноважень. У результаті знижується участь співвласників, нівелюються механізми колективного впливу та легітимації рішень, зростають внутрішні конфлікти.
У підсумку сформульовано комплекс пропозицій до законодавства, спрямованих на унормування правового статусу органів управління ОСББ, закріплення їх повноважень, процедур та відповідальності, підвищення ефективності внутрішнього контролю, забезпечення прозорості та участі співвласників. Наголошено, що саме структурна визначеність є передумовою не лише формальної правосуб’єктності ОСББ, а й реального демократичного управління спільною власністю у багатоквартирному будинку.
This article presents a comprehensive legal analysis of the organizational structure of a homeowners’ association (HOA) in Ukraine as a form of housing self-governance. The study focuses on identifying the legal nature, functional roles, and interrelations among the HOA’s governing bodies, including the general meeting of co-owners, the board, the chairperson of the board, the audit commission, and the property manager. Based on Ukrainian legislation and model statutes, the article reconstructs the internal architecture of governance authority and examines its normative consolidation. Particular attention is devoted to the issues of delegation, representation, accountability, decision-making procedures, and the legal legitimacy of each body’s activity.
At the heart of the analysis lies the issue of compliance between the current organizational structure of HOAs and the principles of effective, transparent, and accountable governance. The study argues that the absence of clearly defined functions and operational procedures leads to distortions of democratic self-governance: the board chairperson usurps collective authority, the audit commission loses its independence, and the manager exceeds the delegated scope of power. These dysfunctions reduce owner participation, undermine the legitimacy of decisions, and fuel internal conflicts.
The study concludes with a set of legislative proposals aimed at improving kraine’s regulatory framework: clarification of the legal status of HOA governing bodies, codification of their powers and responsibilities, strengthening internal control mechanisms, enhancing transparency, and ensuring meaningful owner participation.
The article emphasizes that structural legal certainty is not merely a matter of formal legal capacity, but a fundamental precondition for the realization of democratic housing governance in multi-apartment buildings.
Description
Keywords
ОСББ, житлове самоврядування, органи управління, загальні збори співвласників, правління ОСББ, голова правління, ревізійна комісія, управитель, делеговані повноваження, контроль і підзвітність, порівняльне житлове право, організаційна структура, публічне врядування, житлова нерухомість, HOA (Homeowners Association), housing self-governance, governing bodies, general meeting of co-owners, HOA board, board chairperson, audit commission, property manager, delegated powers, accountability and control, comparative housing law, organizational structure, public governance, residential property
Citation
Чорна В. Г. Структура об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ): правовий аналіз органів управління / Чорна Вікторія Григорівна, Кузьменко Оксана Володимирівна, Островський Сергій Олександрович // Наукові інновації та передові технології (Серія «Державне управління», Серія «Право», Серія «Економіка», Серія «Психологія», Серія «Педагогіка»). – 2026. – № 4. – С. 3577–3590.